人人都需要住房，现阶段买房和租房是人民群众解决居住问题的两个主要途径，客观上存在一定的此消彼长的替代关系。
1998年，我国全面推行“停止住房实物分配、实行住房分配货币化”的城镇住房制度改革后，房地产市场总体而言是“以售为主”“重购轻租”。伴随着经济高速增长和城镇化进程加速，房地产市场迎来了长期快速发展，但也出现了房价过快上涨的突出问题，“买不起房”成为困扰许多家庭的民生痛点。同时，住房租赁市场发展却相对滞后，供应主体发育不充分，特别是缺少市场化、专业化的住房租赁企业，市场秩序不规范，法规制度不完善，服务质量参差不齐，住房租赁关系不稳定，“租不好房”的现象同样普遍存在。
为有效解决居民居住问题，促进全体人民住有所居，2015年以来，国家将培育和发展住房租赁市场提升至战略高度，相继出台一系列政策文件。2015年1月6日，住房城乡建设部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》；2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》；同年召开的中央经济工作会议提出，“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。”尤为关键的是，2017年党的十九大报告、2022年党的二十大报告均指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”鉴于过去“重购轻租”，“租购并举”主要是补强“租”这个短板弱项。2025年7月16日，我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规《住房租赁条例》正式公布，自2025年9月15日起施行，为住房租赁市场的健康发展提供了坚实的法律保障，推动住房租赁市场进入法治化、规范化发展的新阶段。
近年来，随着租购并举的住房制度加快建立，公共租赁住房、保障性租赁住房、市场化商品租赁住房快速发展，租赁住房供给渠道持续拓宽，租赁住房品质显著提高，住房租赁市场秩序逐步规范，住房租赁活动当事人合法权益得到较好保障，住房租赁关系逐渐稳定。同时，“租购同权”政策也加快推进，使一部分居民愿意将租房作为长期居住方式，特别是许多青年人的住房消费观念发生变化，不愿意买房而愿意租房，使得租房需求替代了一部分购房需求，这也是房地产市场发展进入存量时代的特征。此外，目前城镇住房租售比较低，同一时间的年租金一般为房价的1.5%到2%，多数住房的租金明显低于同地段同品质住房的购房贷款“月供”，成本优势促使不少居民选择租房住。
住房租赁市场的快速发展，正深刻重塑我国住房消费模式。对于更加注重生活品质和灵活居住的年轻消费群体而言，租房不仅降低了居住成本，还赋予了生活更多选择权，使得他们主动延迟购房计划，优先选择租房居住，推动梯度化、多元化住房消费模式逐渐形成。同时，租房人群的年龄结构呈现上升趋势，家庭型租赁需求持续增长。相关数据显示，2021~2024年重点40城市租客平均年龄逐年上升，由2021年的32.7岁上升至34.1岁，三居室、四居室及以上的大户型租赁成交比重也逐渐上升，越来越多原本计划通过换房改善居住条件的家庭，转而选择租房过渡，租赁市场的服务范围从单身青年向家庭群体延伸，市场结构更趋多元。
从长远看，发展和规范住房租赁市场是促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。因租房需求主要是为了自己居住的真实需求，没有“买涨不买跌”甚至“追涨杀跌”等非理性行为，比住房买卖市场平稳，能够对房地产市场起到有效的“减震”作用。因此，短期内住房租赁市场会对买卖市场产生一定的替代作用，但是随着多元化住房需求得到合理满足，租赁市场与买卖市场将逐步形成功能互补、协同发展的稳定格局。
摘自 《中国建设报》 2025.12.19 全国政协委员，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员 柴强