日前召开的全国住房城乡建设工作会议再次强调了2026年房地产市场“因城施策控增量、去库存、优供给”的政策导向。当前，我国房地产市场正处于深刻的转型期，前期大规模增量扩张所积累的供应压力，已成为相当部分城市实现市场稳定的主要矛盾。从中央经济工作会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”重要原则，到全国住房城乡建设工作会议细化具体举措，政策层面精准抓住供给端这一“牛鼻子”，通过多维度协同发力，为稳定房地产市场、推动高质量发展提供了关键的政策确定性。
控增量，核心是顺应存量时代趋势转变发展思路。我国房地产市场进入存量主导的新阶段，并非短期市场波动所致，而是市场发展到一定阶段的必然趋势。当前全国城镇存量住房规模大，改善性需求成为市场主体，多数改善性需求通过“一买一卖”的置换模式实现，这一市场结构决定了房地产市场从增量扩张到存量提质的路径转换。因此，要改变以往过度聚焦新房的认知习惯，新增住房供给已不再是满足住房需求的最主要甚至唯一来源，过度增量反而会加剧库存压力，造成资源浪费。此次全国住房城乡建设工作会议指出，准确把握房地产市场供求关系的重大变化，其内核就是要遵循“人、房、地、钱”要素联动机制，通过供给端调控，避免供需失衡加剧，这一举措精准适配了当前市场转型的核心诉求。从实践来看，过去一段时间全国房地产开发投资、房屋新开工面积的同比回落，并非衰退的信号，而是市场主动适配存量时代的理性调整。
去库存，关键是实现“一举多得”的政策协同效应。此次会议部署的去库存举措，并非简单的库存消化，而是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程。一方面，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，既能快速消化市场存量、缓解房企资金压力，又能拓宽保障性住房供给渠道，降低保障房建设的周期与成本，实现“去库存”与“补保障”的双重突破。目前，浙江、四川、山东、湖南等地已发行专项债券用于收购存量商品房并将其转化为保障房，形成了可复制的实践经验。另一方面，实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，既能改善老旧小区居民的居住条件，又能通过改造激活存量住房价值，同时带动上下游产业发展，释放内需潜力。国家统计局数据显示，截至2025年11月末，商品房待售面积连续9个月减少，当月减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米，印证了去库存政策的积极成效，这种“一举多得”的施策方式，正在推动房地产市场风险化解与民生福祉提升形成良性互动。
优供给，重点是统筹短期目标与长期愿景。短期来看，要发挥住房保障轮候库的精准匹配作用，精准实施保障性住房供应，针对性解决新市民、青年人等群体的住房困难，稳定市场预期，为市场止跌回稳提供支撑。长期来看，要实施房屋品质提升工程，严格落实《住宅项目规范》相关要求，推广惠民实用技术，打造具备“安全、舒适、绿色、智慧”属性的“好房子”，满足人民群众对美好居住生活的向往。这种短期精准补短板、长期品质提能级的思路，既契合当前市场需求变化，也精准对接“十五五”规划推动房地产高质量发展的核心要求，提供了将2026年具体工作有机融入整个“十五五”规划的切入点，为房地产高质量发展提供持久动力。
房地产高质量发展是中国式现代化建设的重要支撑，供给端的精准施策则是实现这一目标的关键路径。从控增量顺应存量时代趋势，到去库存实现多维协同效应，再到优供给统筹短期与长期目标，“控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条。随着各项举措的落地见效，必将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场走出转型阵痛，迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段。
摘自 《中国建设报》 2025.12.31 清华大学土木水利学院院长、教授 吴璟