住建部外汇局再颁“限外令” 境外个人限购一套房

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国家住建部和外汇管理局15日联合发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
中国房地产学会副会长陈国强对《经济参考报》表示，政策出台的背景是相关管理部门出于对热钱进入楼市的担心。“此次‘限外令’比2006年的尺度更严格，最近的背景还是担心热钱涌入成为再度炒房的游资。”他进一步表示，该政策也是当前一系列楼市调控政策的组成部分，意图仍是限制新增需求。
其实，早在2006年7月，建设部等六部门发布的171号文，就明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。但该政策并未严格限定境外及港澳台民众置业套数，也没有对境外机构进行专门设限。
此次通知要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：有关部门出具的境外个人在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。而在境外机构方面，文件也同样增设了查验资质环节，包括：有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。美联物业全国研究中心认为，这次“限购令”在内容上增加了验资环节，主要就是针对目前对国内楼市虎视眈眈的大量热钱，限制外资流入是大趋势。
此举可被视为国家铁腕打击热钱的又一重要举措。央行此前公布的最新数据显示，中国金融机构9月外汇占款新增2896亿元人民币，创下近八个月以来的新高。而在11月4日，美联储启动QE2（第二轮定量宽松政策），宣布在2011年第二季度前购买6000亿美元美国长期国债，再次向全世界释放天量流动性。全球泛滥的资金都在寻找“最佳”投资场所，包括中国在内的新兴市场国家毫无疑问是它们“盯上”的首要套利目标。
对于政策出台对楼市的影响，陈国强认为，目前在北京、上海等一线城市的确有些境外人士在高端住宅市场购买多套住房，眼下，一些地方的部分高端住宅项目成交较为活跃，随着政策的出台，应该会对部分城市的高端住宅市场有一定的影响。
“热钱”警报全面拉响，监管部门也比之前更加“严阵以待”。大约一周前，为应对打击“热钱”违规流入，外汇局发布了《关于加强外汇业务管理有关问题的通知》，《通知》中对“外汇流入”做了比以往更加严格的监管规定，尤其还加大了对违规行为的处罚力度。而在今年2月至10月底展开的应对和打击“热钱”专项行动中，外汇局共查实各类外汇违规案件197起，累计涉案金额73.4亿美元。“由于人民币升值预期、本外币正向利差等市场条件依然存在，跨境资金净流入的总体局面不会改变。”外汇局在此前发布的《2010年上半年中国国际收支报告》中表示。

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